Auszug - Einführung des Baulandentwicklungsmodells hier: Vorstellung des Konzepts  

Ortsbürgermeister Urhahn machte eingangs dieses Tagesordnungspunktes einige Ausführungen zu dem in Hemeln immer wieder vorgetragenen Bedarf an Wohnbauland bzw. nach einem Neubaugebiet. Um Bauinteressenten künftig kurzfristig Möglichkeiten aufzeigen zu können, sei für den morgigen Tag ein Ortstermin vereinbart, bei dem während eines Durchgangs durch das Dorf alle Baulücken aufgenommen werden sollen. Mittelfristig wolle man die Option, ggf. mit der Volksbank einen sog. privaten Investor für Hemeln zu interessieren, weiterverfolgen. Das Baulandentwicklungsmodell, welches nun vorgestellt werden würde, stelle aus seiner Sicht auch aufgrund der zeitlichen Abläufe eher die langfristige Variante zur Gewinnung von Wohnbauland dar. Damit übergab er das Wort  an Herrn Pflum.

Herr Pflum stellte zunächst heraus, dass die Stadt Hann. Münden aufgrund der schlechten Haushaltssituation künftig nicht mehr in der Lage sei, für die Entwicklung von Bauland finanzielle Vorleistungen zu erbringen und aus diesem Grund das Baulandentwicklungsmodell ausgearbeitet worden sei. Insbesondere auf den Ortsteilen – inzwischen jedoch auch im Kernstadtbereich – stände das früher zum Zwecke der städtebaulichen Entwicklung genutzte Instrument der Bodenbevorratung seitens der Kommune nicht mehr zur Verfügung. Da auch ein Umlegungsverfahren in Verbindung mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes – unabhängig von der Kostenfrage – in immer weniger Fällen zu einer zeitgerechten Lösung führe, sei auch dies keine Alternative, die den Ortsteilen zeitnah neues Bauland in Aussicht stelle. Seit der Novellierung des Baugesetzbuches sei die Möglichkeit hinzugekommen, städtebauliche Verträge abzuschließen, wovon die Stadt in Zusammenarbeit mit privaten Projektentwicklern schon Gebrauch gemacht habe. Hierfür sei jedoch aus Sicht der Projektentwickler oder der Eigentümergemeinschaften in der Regel Voraussetzung, dass die zu erwartende Bodenwertsteigerung nicht nur zur Kostendeckung ausreiche, sondern sich die Baugrundstücke innerhalb eines überschaubaren Zeitraumes von ca. 3 bis 5 Jahren gewinnbringend vermarkten ließen. Trotzdem die Stadt Hann. Münden privaten Projektentwicklern gerne den Weg bereite und ihnen im Anschluss das Feld überlasse, müsse an dieser Stelle eingestanden werden, dass die Wahrscheinlichkeit, dass private Investoren Baugebiete auf den Ortsteilen erschließen, sehr gering sei. Ursache hierfür sei, dass es äußerst fraglich, wenn nicht sogar zu verneinen sei, dass private Investoren in den Ortschaften – aufgrund der Bodenrichtwerte aber insbesondere aufgrund des Zeitraumes, innerhalb dessen die Grundstücke abgesetzt werden können – ihre Zielvorgaben erreichen können. In Bezug auf den Ortsteil Hemeln und seine Kontaktaufnahme zur Volksbank führte Herr Pflum aus, dass er die Chance auf ein von der Volksbank getragenes Neubaugebiet zwar nicht sonderlich hoch einstufe, doch ergebe sich ggf. die Aussicht auf einige wenige Neubauplätze entlang oder am Ende einer bereits vorhandenen Erschließung / Straße. Da das Interesse der Ortsteile an neuem Bauland grundsätzlich nachvollziehbar sei und die Stadt Hann. Münden dieses Anliegen im Rahmen ihrer Möglichkeiten, aber auch im eigenen Interesse – im Bereich der Kernstadt seien nach der Erschließung der Landfrauenwiese keine weiteren größeren Entwicklungsflächen mehr vorhanden – unterstützen wolle, sei dieses Baulandentwicklungsmodell erarbeitet worden. Man dürfe jedoch auch nicht darüber hinweg sehen, dass die Bevölkerungszahlen Hann. Mündens immer weiter zurückgingen und man sich vor diesem Hintergrund auch die Frage stellen müsse, ob weitere neue Baugebiete tatsächlich ausgewiesen werden sollen, wenn andererseits die Innenstadt und andere Stadtgebiete zu veröden drohten. Aufgrund dessen gebe es sehr wohl auch Überlegungen dahingehend keine neuen Baugebiete mehr auszuweisen.

Das Baulandentwicklungsmodell, das er nun mit Hilfe einer Power-Point-Präsentation darstellte, sei zwischenzeitlich im Stadtentwicklungsausschuss beraten worden und solle nun allen Ortsräten vorgestellt werden. Ziel sei es, das Modell im Frühjahr des nächsten Jahres dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorzulegen.

Bei der Darstellung nahm er Bezug auf das bereits an alle Ortsratsmitglieder verteilte Informationsschreiben vom 01.09.2004, auf welches an dieser Stelle inhaltlich verwiesen wird. Dabei unterlegte er die dortigen Ausführungen mit verschiedenen Beispielen. Herr Pflum beschrieb weiterhin die Grundvoraussetzungen für das Baulandentwicklungsmodell, dessen Grundstruktur und die Projektphasen sowie die Vorteile des Modells sowohl für Alteigentümer als auch für Grundstückserwerber und die Stadt.

Sodann stellte er einen Kostenvergleich zwischen dem neuen Baulandentwicklungsmodell und dem klassischen Verfahren zur Bereitstellung von Bauland über ein Umlegungsverfahren für eine Baugebietsgröße von ca. 2 ha dar. Danach seien für die Variante Umlegung in Verbindung mit einem Bebauungsplan gut 360.000 € anzusetzen und für das Baulandentwicklungsmodell etwa 390.000 €. Im Weiteren legte Herr Pflum bezüglich des Baulandentwicklungsmodells eine städtebauliche Kalkulation bzw. eine beispielhafte Projektkalkulation vor sowie einen Kostenplan mit prognostizierten Einnahmen, Kosten und Schuldenverläufen. Konkret für Hemeln nannte er als derzeitigen Grundstückspreis für erschlossenes Wohnbauland nach der Bodenrichtwertkarte des Katasteramtes 36 € je qm. Bei Teilnahme an einem Projekt im Rahmen des vorgestellten Modells gäben die Grundstückseigentümer ihre Flächen der Stadt quasi zunächst „an die Hand“, alle Details des Verfahren seien im Vorfeld genau vertraglich festzulegen. Dabei bedeute die Bildung dieser „Gesamthandgemeinschaft“, dass alle Beteiligten gleich gestellt würden, was sich in den abzuschließenden Verträgen widerspiegele. Als Sockelbetrag, der den alten Grundstückseigentümern im Falle einer Projektbeteiligung zugesichert werden könne, seien 10 €/qm anzusetzen. Hierbei handele es sich um den Preis für „Bruttobauland“, was bedeute, dass dieser Preis für jeden qm Land, unabhängig davon, ob hierauf später Eigenheime, Straßen oder auch öffentliche Plätze entstünden, gezahlt werden. Der Betrag dürfe daher nicht mit den „Nettobaulandpreisen“ in einem Bebauungsplangebiet nach erfolgter Umlegung verwechselt werden, der nur für das letztlich verbleibende „reine Bauland“ verlangt werden könne. In der Projektkalkulation werde beispielsweise davon ausgegangen, dass letztlich nur 65 % der Grundstücksflächen zu „Nettobauland“ würden, welches als solches vermarktbar sei. Als Ergebnis der in der Musterkalkulation zugrundeliegenden Zahlen (Bodenrichtwert in Höhe von 50 €) ergebe sich schließlich ein für den Alteigentümer erzielbarer Verkaufserlös von rd. 12 € je qm Bruttobauland. Hieraus werde deutlich, dass hinsichtlich des Verkaufspreises von Bauland in Hemeln kaum ein Verhandlungsspielraum bestehe und letztlich nur auf der begründeten Erwartung, dass sich durch die Bereitstellung eines Neubaugebietes der derzeitige Bodenrichtwert von 36 € je qm „sprunghaft“ erhöhen werde – dies hätten zumindest Erfahrungen in Oberode und Gimte gezeigt – ein solches Projekt begonnen werden könne. Nur wenn der Bodenrichtwert ansteige, könne neben den zu tragenden Kosten für die Erschließung des Neubaugebietes der angesetzte Verkaufserlös von 10 €/qm realisiert werden. Ergo ist es zwingende Voraussetzung, dass sich Kaufinteressenten / Bauwillige finden die bereit sind, für die Baugrundstücke einen höheren Preis zu zahlen, als der bisherige Bodenrichtwert es vermuten lässt. Letztlich führte er aus, dass die Berechnungen insgesamt eher „konservativ“ ausgelegt seien und ggf. eintretende günstigere Umstände sich entsprechend positiv niederschlagen würden. Vor diesem Hintergrund hielt er auch in Hemeln die Umsetzung dieses Baulandentwicklungsmodelles – trotz des derzeit geringen Bodenrichtwertes – für möglich.

Ortsbürgermeister Urhahn dankte für die ausführliche Schilderung mit einer Fülle von Daten und Fakten, stellte jedoch auch fest, dass keiner „seine Hand dafür ins Feuer legen könne“, dass die erforderliche Anzahl von Bauwilligen bereit sei, den genannten Grundstückspreis zu bezahlen. Darüber hinaus werde es umfangreicher Überzeugungsarbeit bedürfen, tatsächlich eines der beiden alternativen Neubaugebiete zu mobilisieren, da sich das eine Gebiet im Besitz vieler verschiedener Eigentümer befinde und sich das andere Gebiet nur mit einem erhöhten Aufwand erschließen lassen werde.

Herr Pflum äußerte, dass, sollte sich herausstellen, dass die Nachfrage doch nicht so groß sei, evtl. dort eine Baulandreserve entwickelt werden könne, wo bereits eine Straße ende bzw. sie bisher nur von einer Seite bebaut sei.

Nachdem Ortsbürgermeister Urhahn die Mitglieder des Ortsrates um ihre Fragen und Anmerkungen bat, äußerte zunächst Ortsratsmitglied Baake, dass er – politisch  betrachtet – vor der Überlegung warne, evtl. keine Bebauungspläne, die neue Wohngebiete ausweisen, mehr aufstellen zu wollen. Im Weiteren erkundigte er sich nach der erforderlichen Größe eines evtl. Neubaugebietes; er erachte es für pragmatisch, wenn von einer Baugebietsgröße von ca. 15 Baugrundstücken ausgegangen werde.

Herr Pflum erklärte daraufhin, dass sich eher die Frage nach der Obergrenze der Neubaugrundstücke stelle. Die Fläche von 2 ha, was ca. 24 Neubauplätzen entspreche, erachte er als maximal zu beplanende Fläche, da eine noch größere Anzahl von Neubauplätzen auf den verschiedenen Ortsteilen sicherlich nicht innerhalb eines überschaubaren Zeitraumes (12 bis 15 Jahre) absetzbar sei. Vorstellbar sei es aber auch kleinere Flächen zu beplanen, jedoch könne er schlecht eine Mindestgröße benennen. Es müsse dabei bedacht werden, dass ein solches Projekt ein nicht unerhebliches Maß an Verwaltungsaufwand mit sich bringe, so dass die Größe der Neubaufläche bzw. die Anzahl der Neubauplätze in einem vernünftigen Maß zum notwendigen Aufwand des Projektes stehen müsse.

Ortsbürgermeister Urhahn führte – auf diese Nachfrage eingehend – ergänzend aus, dass bei den Gesprächen mit der Volksbank von 6 Bauplätzen gesprochen worden sei, die innerhalb eines Zeitrahmens von 5 Jahren vermarktbar sein sollten.

Ortsratsmitglied Gralla merkte an, dass man sich tatsächlich der Frage stellen müsse, ob in Anbetracht der sinkenden Einwohnerzahlen neues Wohnbauland benötigt werde; schließlich dürfe man sich auch der demographischen Entwicklung nicht verschließen. Sich ergebende Chancen seien zu analysieren und ggf. zu nutzen.

Ortsbürgermeister Urhahn äußerte, dass ein solches Projekt nur dann in Angriff genommen werden könne, wenn wirklich ausreichend viele Bauinteressenten da seien. Insbesondere auch deshalb sollte für das Projekt entsprechende Werbung gemacht werden; das „Beispiel Wiershausen“ – wo derzeit das Umlegungsverfahren in Frage gestellt werde, da die Anzahl von Grundstücksinteressenten derzeit doch nicht so groß sei – sei eher unrühmlich.