Beschlussvorschlag:

Der Ortsrat Hedemünden empfiehlt, die Siedlungsentwicklung im Bereich „Steintor“ bis zum Abschluss der Zukunftswerkstatt zurückzustellen und bei der abschließenden Entscheidung über die weitere Siedlungsentwicklung die Empfehlungen aus der Zukunftswerkstatt und die Entwicklungsperspektiven des Baugebietes „Fuchsberg-Ost“ zu berücksichtigen.

Sachverhalt, ggf. mit gesetzlichen Grundlagen:

Die Straße „Steintor“ war ursprünglich als Bestandteil der Bundesstraße 80 gewidmet. Da der betroffene Straßenabschnitt außerhalb der Ortsdurchfahrtsgrenze lag, war eine weitere Siedlungsentwicklung im Bereich „Steintor“ nicht möglich. Inzwischen wurde die B80 verlegt und die Straße „Steintor“ zur Gemeindestraße abgestuft. Infolge wurden die Entwicklungsziele des Flächennutzungsplanes 2000 überarbeitet und entlang der Straße „Steintor“ zusätzliche Baulandreserven ausgewiesen.

Die Eigentümer der Flurstücke südlich der Straße „Steintor“ zwischen „Albrechtstraße“ und „Elleröder Straße“ haben nunmehr den Antrag gestellt, für ihre Grundstücke eine städtebauliche Satzung aufzustellen und damit die planungsrechtliche Grundlage für eine Bebauung zu schaffen. Wesentliche Voraussetzungen für die Aufstellung einer städtebaulichen Satzung sind, dass

-          ein Bedarf gegeben ist,

-          die beabsichtigte Siedlungsentwicklung dem Bedarf angemessen und das Entwicklungsgebiet sinnvoll abgegrenzt ist und

-          keine unwirtschaftlichen Aufwendungen entstehen.

Bedarf

Die Nachfrage nach Baugrundstücken und die Neubautätigkeit hat seit der Aufstellung des Flächennutzungsplanes 2000 in der Gesamtstadt spürbar nachgelassen. In Hedemünden wurden seit 2005 fünf Grundstücke neu mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut. Zu berücksichtigen ist auch, dass mit dem Baugebiet „Fuchsberg-Ost“ eine weitere Siedlungserweiterung in Vorbereitung ist. Das Umlegungsverfahren läuft und nach Abschluss des Umlegungsverfahrens entsteht bei den betroffenen Grundeigentümern im rechtlichen Sinne ein gewisser Vertrauensschutz auf baldige Erschließung des Gebietes.

Der Bedarf an zusätzlichen Baugrundstücken lässt sich nur schwer einschätzen. Sollte es in den nächsten Jahren zu größeren Gewerbeansiedlungen im neuen Gewerbegebiet „Hedemünden²“ und damit verbundenen Arbeitsplatzangeboten in Hedemünden kommen, ist mit einer zunehmenden Nachfrage nach Wohngrundstücken zu rechnen. Sollte die gewünschte Arbeitsplatzentwicklung ausbleiben, würde die Erschließung zusätzlicher Baugrundstücke eher zu einem Umzug aus dem Altbaubestand und zu zunehmenden Leerständen insbesondere im historischen Ortskern führen.

Abgrenzung des Entwicklungsgebietes

Der Flächennutzungsplan weist im Bereich „Steintor/Elleröder Straße“ ca. 5 ha Baulandreserven aus . Davon liegt ca. 1 ha potentielles Bauland westl. der Mündung der „Elleröder Straße“ bzw. des Wohnhauses „Steintor 24“. Es handelt sich nicht nur um die Flächen der Antragsteller, sondern auch um die Grundstücke nördlich der Straße „Steintor“, die teilweise bereits über die Straße „Auf dem Graben“ erschlossen und bebaut sind. Eine Entwicklung der Siedlungsreserven zwischen „Albrechtstraße“ und „Elleröder Straße“ würde die vorhandene Ortslage arrondieren und ca. 17 neue Baugrundstücke bereitstellen. Die zusätzliche Entwicklung der Flächenreserven östlich der „Elleröder Straße“ wäre weder angemessen noch eine Arrondierung der bestehenden Ortslage.

Entwicklungsaufwand

Der Rat der Stadt Hann.Münden hat 2005 einen sog. Baulandbeschluss gefasst. Danach können neue Wohngebiete nur im Rahmen des Baulandentwicklungsmodells (Zwischenerwerb der Grundstücke durch die Stadt Hann.Münden, anteilige Erstattung der Grundstückskosten an die Alteigentümer erst nach Veräußerung der Baugrundstücke und nach Abzug aller Entwicklungskosten) oder durch private Projektentwickler erschlossen werden. Im vorliegenden Fall sprechen einige Gründe gegen den Einsatz des Baulandentwicklungsmodells (teils bebaute Grundstücke, Fremdanliegerproblematik, relativ geringer Erschließungsaufwand, schwer kalkulierbares Vermarktungsrisiko). Stattdessen sollte die Entwicklung des Siedlungsbereiches in Eigenregie durch die Grundeigentümer oder eine private Entwicklungsgesellschaft erfolgen.

Abwägung

Bevor darüber entschieden wird, ob die Aufstellung eines Bebauungsplanes, einer Innen- oder Außenbereichssatzung das richtige Instrument ist, um neue Baurechte im Bereich „Steintor“ zu schaffen, ist abzuwägen, ob die zukünftige Siedlungsentwicklung in Hedemünden eher auf Innenentwicklung (Nutzung bestehender Baurechte, Lückenbebauung, An- und Umbauten etc.) oder als Angebotsplanung auf eine Siedlungserweiterung ausgerichtet werden soll. Solange die Gewerbeentwicklung in Hedemünden stagniert und die Grundstücksnachfrage im wesentlichen auf den Eigenbedarf zurückzuführen ist, sollte die Entwicklung zusätzlicher Siedlungsflächen zurückgestellt werden.

Bis zum rechtskräftigen Abschluss des Umlegungsverfahrens „Fuchsberg-Ost“ wird noch einige Zeit vergehen. Auch hat der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Hann. Münden die Verwaltung beauftragt, unter dem Eindruck des Demographischen Wandels eine Zukunftswerkstatt durchzuführen, in der die Siedlungsentwicklung in der Kernstadt und in den Ortsteilen ein Thema sein wird. Danach wäre der Bedarf an zusätzlichen Wohngrundstücken neu zu ermitteln und zu entscheiden, ob die Baugrundstücksreserven im Bereich „Fuchsberg-Ost“ und/oder im Bereich „Steintor“ erschlossen werden sollen.

Finanzielle Auswirkungen, einschließlich Folgekosten:

Die Entwicklungskosten (Planungs- und Erschließungskosten) wären durch die Grundstückseigentümer zu tragen. Der Stadt Hann. Münden verblieben die originären Verwaltungskosten.

Anlagen:

–        Flächennutzungsplanauszug mit der Abgrenzung des potentiellen Siedlungsgebietes „Steintor“ (Anmerkung: Eine Bebauung im Überschwemmungsgebiet der Werra ist nicht möglich)